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EURE (Santiago)

versión impresa ISSN 0250-7161

EURE (Santiago) v.27 n.82 Santiago dic. 2001

http://dx.doi.org/10.4067/S0250-71612001008200007 

McKenzie, Evan (1995). Privatopia: Homeowner associations and the rise of the residential private government. New Haven: Yale University Press.

Rodrigo Salcedo, MA, PhD(c). Departament of Political Science. University of Illinois, Chicago.

Evan McKenzie es abogado y doctor en ciencia política, lo que se aprecia claramente al leer Privatopia. Seducido por una línea argumentativa legalista, preocupada por la distribución del poder en la sociedad, McKenzie nunca abandona dicho enfoque, aunque también en su galardonado libro se traten aspectos relacionados con el uso del espacio urbano habitacional y su interrelación con la ciudad.

El texto intenta responder tres preguntas centrales: ¿cómo pueden definirse exactamente los conjuntos habitacionales «cerrados» y cuáles son las reglas que rigen su administración? ¿Por qué se han vuelto tan populares en los EE.UU a partir de los años sesenta hasta alcanzar al 20% del mercado de la vivienda de ese país? Y finalmente, ¿cuáles son las consecuencias de este crecimiento tanto para las ciudades como para la vida y el sistema democrático?

McKenzie define los conjuntos habitacionales «cerrados» utilizando una perspectiva jurídica, y agrupa todas las diferentes manifestaciones del fenómeno -condominios, Gated Communities, Countries.- bajo el término CID (Common Interest Development). En su visión, lo fundamental del CID es que la propiedad total es, en alguna forma, compartida o poseída colectivamente por todos los residentes. Si bien esta definición de corte más contractual ayuda a escapar a la tentación post-moderna y alarmista de concentrarse en las Gated Communities u otros enclaves fortificados, tal como hacen Caldeira (2000), Davies (1990) o Soja (2000), le resta a la definición los componentes espaciales, estéticos, arquitectónicos, e ideológicos necesarios para desarrollar el argumento final -crítico y predictivo a la vez- en todo su potencial.

Una vez definido el fenómeno a estudiar, McKenzie se concentra en analizar el sistema de administración de los CIDs. Este se basa en un control decisivo entregado a las agrupaciones de propietarios (Homeowner Associations), las que a su vez, en general, depositan la administración cotidiana de la propiedad en un Manager profesional. Este sistema de administración ha sido alabado desde el mundo del urbanismo -especialmente aquellos académicos y arquitectos identificados con la corriente del New Urbanism (Nuevo Urbanismo)- y desde el mundo de la política, como la más perfecta expresión de la democracia local; la perfecta democracia directa del mundo griego. McKenzie cuestiona completamente esta idea de la democracia perfecta, pero en este punto del libro sólo se limita a entregar una crítica de fondo: las reglas que rigen a la comunidad no son escritas por los propietarios sino por el Developer (desarrollador inmobiliario), siendo su misión el mantener el status quo social para evitar la caída en el costo de la propiedad. Estas reglas, de acuerdo con McKenzie, son escasamente conocidas por los propietarios al momento de firmar el contrato, y además, en la mayoría de los casos, se establecen en tal forma que su modificación es prácticamente imposible (como por ejemplo pidiendo quórum de 100% de los propietarios para aceptar enmiendas).

Respecto al por qué del surgimiento de estas formas de propiedad, el Nuevo Urbanismo de Duany y otros nos señalan que la causa hay que buscarla en un aumento de la demanda por «comunidad» y «cercanía» con otros. La sociedad, de acuerdo con estos autores, estaría saturada de una suburbanización deshumanizante, basada en un constante crecimiento urbano (Sprawl) y en la cual la interacción social casi desaparece. McKenzie denuncia este argumento y en diferentes artículos realza el «cinismo» del nuevo urbanismo, el que, de acuerdo a su visión se, aprovecha económicamente de una definición ideológica que éste ha artificialmente creado (la posibilidad de construir comunidad a partir del urbanismo) y que beneficia a determinados actores políticos y económicos.

Así, McKenzie señala que la explicación para la explosión de la comunidad cerrada hay que buscarla en factores relacionados con la oferta y no con la demanda: para los desarrolladores inmobiliarios, así como para las ciudades, la comunidad cerrada -ya sea neo-urbanista, post-moderna o amurallada- es económicamente más rentable que la suburbanización tradicional o que los proyectos de densificación de zonas centrales llevados a cabo por agentes públicos.

De acuerdo con el autor, los desarrolladores inmobiliarios se vieron en los años sesenta enfrentados al dilema impuesto por el mayor costo del suelo urbano: o se reducía el terreno de las unidades habitacionales (mayor densidad), o bien se aumentaba drásticamente el precio de la vivienda, sacándolo del alcance de la clase media. La solución: la comunidad cerrada. Nos referimos a una forma de colocar más familias en menos terreno, compartiendo espacios públicos y de entretención; una construcción ideológicamente atrayente, a la vez que económicamente eficaz. Asimismo, la ciudad también se beneficia con la construcción de comunidades y condominios. Estos conjuntos habitacionales entregan servicios a sus habitantes en forma privada ofreciendo publicitariamente un mejoramiento de su calidad, servicios que en algunos casos alcanzan incluso a la salud (Seaside, Florida) o la educación (Celebration, Florida). Para costear estos servicios los propietarios pagan altos gastos comunes, pero sin embargo aún son requeridos a pagar impuestos de propiedad a la ciudad, los cuales financian servicios que la comunidad no utiliza. McKenzie llama a este fenómeno «doble impuesto» (Double Taxation), cuestiona su legalidad y pronostica revueltas de propietarios, lo que implicará una politización de las asociaciones de propietarios y eventualmente un conflicto con la ciudad. Por ahora la ciudad cobra pero no entrega.

Pero, ¿hay alguien que se perjudique con el sistema? Contrariamente a lo que pudiera suponerse, a pesar de su status socioeconómico generalmente alto, para McKenzie, hasta este momento, el principal perjudicado es el propietario. En primer lugar, vivir en una comunidad cerrada no es una «opción más», sino casi una obligación, especialmente en los estados del oeste de los EE.UU, donde los CIDs son no sólo gubernamentalmente auspiciados, sino que otras formas de propiedad han sido hechas casi ilegales. Esto, sumado a la imposibilidad del cambio en las reglas internas de la comunidad, implicaría una importante restricción a la libertad personal.

Sin embargo, el principal atentado a la libertad está en la naturaleza contractual de la relación entre asociación de propietarios (gobierno privado) y propietario. Al comprar la propiedad, muchas veces sin saberlo, los nuevos propietarios renuncian a sus derechos y libertades ciudadanas y se comprometen a vivir «según las reglas de la comunidad». McKenzie documenta casos dramáticos de violación de derechos: imposibilidad de colgar letreros políticos, de flamear la bandera, o simplemente de pintar la propia casa de un color distinto al «sugerido». Esto tiende a crear odiosidades entre asociaciones y propietarios, las que muy frecuentemente terminan en disputas judiciales.

Finalmente, McKenzie denuncia un conflicto entre la naturaleza «pseudo-democrática» de las asociaciones de propietarios y las necesidades de administración, reparación y mantención de la comunidad. El autor señala que en muchos casos los Managers de comunidades, dependientes de las asociaciones de propietarios, para conservar sus empleos y privilegios se niegan a subir los gastos comunes, dilatando reparaciones necesarias, hasta un punto en que la infraestructura pública colapsa y grandes inversiones se hacen necesarias. Muchos propietarios pierden sus viviendas debido a la imposibilidad de pagar los «gastos extras» creados por la imprevisión y los malos manejos. De acuerdo con McKenzie, el colapso del sistema está a la vuelta de la esquina.

La visión del autor respecto a esta forma de propiedad es altamente crítica y desafiante, pero no por ello deja de ser fascinante. El autor no considera los posibles aspectos positivos de la «vida comunitaria», como la mayor integración social al interior de la comunidad o la democratización de la vida local. Para McKenzie, al igual que para Richard Sennett (1977), la comunidad y el deseo de intimidad atenta contra la sociedad y su bienestar. La comunidad es segregación llevada a su extremo, segregación que esta vez incluye a amplios sectores de la clase media, y que de ser exitosa en su lucha contra la doble carga impositiva llevara al colapso a la ciudad, la cual no será más que un receptáculo para contener a los pobres que no pueden vivir en la burbuja comunitaria. Susan Fainstein tituló una reciente conferencia «A veces las rejas hacen buenos vecinos»; para McKenzie, las rejas únicamente crean rencores, envidias, y pueden tener consecuencias impensadas no sólo para los residentes de la comunidad, sino además para el conjunto de la sociedad y la vida democrática de los ciudadanos.

Si bien el libro intenta buscar ecuanimidad en el tratamiento del tema, al final el autor desiste y se concentra en la crítica completa al sistema, lo que lo hace por una parte un libro sesgado, pero por otro honesto, entretenido y apasionado. A seis años de su publicación Privatopia se ha convertido no sólo en un clásico sino además en un best seller, y aparece como lectura imprescindible para quienes se interesen en los debates sobre segregación y espacio público, y busquen salirse de los marcos opinativos impuestos por Nuevo Urbanismo y las tendencias post-estructuralistas.

Referencias bibliográficas

Caldeira, Teresa (2000). City of walls: Crime, segregation and citizenship in Sao Paulo. Berkeley: University of California Press.         [ Links ]

Davies, Michael (1990). City of quartz: Excavating the future in Los Angeles. London: Verso.         [ Links ]

Sennet, Richard. (1977). The fall of public man. New York: Knopf.         [ Links ]

Soja, Edward.(2000). Postmetropolis: Critical studies of cities and regions. Oxford: Blackwell.         [ Links ]

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