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ARQ (Santiago)

versión On-line ISSN 0717-6996

ARQ (Santiago)  no.98 Santiago abr. 2018

http://dx.doi.org/10.4067/S0717-69962018000100144 

Diálogos

Vivienda masiva en barrios centrales: ¿quién es responsable de la densificación excesiva?

Juan Pablo Martínez1 

Ernesto López2 

1 Gerente de Asuntos Corporativos, Empresas Socovesa, Santiago, Chile. juanp.martinez@socovesa.cl

2 Profesor Asociado, Universidad de Chile, Santiago, Chile. elopez@uchilefau.cl

Resumen:

Si bien el fenómeno era visible al menos desde hace unos años en diversas comunas de Santiago, recién el 2017 la híper-densificación habitacional a manos de las inmobiliarias explotó mediáticamente: un tweet de Claudio Orrego, entonces intendente de Santiago, puso el tema en la agenda al mostrar la imagen de un edificio inmobiliario de una densidad impresionante para la realidad local. Luego de eso, la polémica por las responsabilidades no se hizo esperar: desde el Estado se criticaba la codicia de los privados y la permisividad del gobierno local, mientras las inmobiliarias se defendían culpando a la normativa. Ahora que las aguas se han aquietado, y considerando que una vez que la polémica se acaba los edificios siguen ahí, creemos necesario retomar esta discusión a propósito del tema de este número de ARQ: ¿cómo hacer vivienda masiva hoy, cuando ya el Estado no tiene las capacidades que tenía hace 50 años? ¿De quién es la responsabilidad de liderar este tema? ¿Puede quedar sólo en manos de privados, como ha ocurrido hasta ahora?

Palabras clave: guetos verticales; mercado inmobiliario; Santiago; vivienda en altura; Twitter

Desinterés / Juan Pablo Martínez

Fuente: © Cristian Valenzuela

Figura 1 Alto Las Rejas, Las Rejas, Santiago. 

Llevo varios años estudiando nuestro proceso de densificación. Antes pasé un tiempo tratando de comprender las características de la sociedad que emergía producto de la irrupción del consumo de masas (por cierto, bastante antes que Carlos Peña convirtiera el tema en una clave de lectura de nuestro proceso de modernización); hoy canalizo gran parte de mis inquietudes analizando las luces y sombras del crecimiento vertical de la ciudad, el gran fenómeno urbano de los últimos quince años. Producto de esta línea de investigación, junto a otros dos autores publicamos el año 2015 el libro Infilling: Como cambió Santiago y nuestra forma de vivir la ciudad, dos años antes de que el problema de la híper densificación en la comuna de Estación Central estallara a nivel de opinión pública.

Extrañamente, dicha controversia no arranca producto de las protestas de los vecinos, como suele ocurrir en conflictos urbanos de este tipo. Aquí fue el Intendente de Santiago quien, gracias a la publicación de una foto en Twitter, le dio la notoriedad pública y la escala que requería un problema que ya se venía manifestando hace años. Como en casi cualquier crisis, ésta se genera cuando fallan coincidentemente varios de los actores del sistema. Parte del sector privado se equivocó. Qué duda cabe. En la industria inmobiliaria hay actores que todavía no comprenden la lógica de la legitimidad - antes que la pura legalidad - al minuto de viabilizar inversiones inmobiliarias. Se híper densificó, reventando la norma y el barrio, desatendiendo de forma egoísta las numerosas externalidades negativas que generan este tipo de proyectos. La normativa, por su parte, quedó obsoleta. Va siempre un paso atrás de lo que requiere la ciudad y, en este caso, está lejos de ordenar las legítimas tensiones que se generan entre proyecto, entorno y comunidades. Finalmente el sector público - en particular las autoridades de Estación Central a cargo de iniciar la elaboración del Plan Regulador Comunal - pecaron de omisión, permitiendo el desarrollo de proyectos estructurados en base a las normas del PRMS, muchas veces insuficientes, generalistas y poco precisas para la realidad comunal.

Durante el proceso de investigación, desarrollo y difusión del libro - que incluyó la visita a más de diez universidades a lo largo de todo Chile - me llamó la atención que desde las escuelas de arquitectura no emergiera más producción académica -artículos, seminarios y libros - que tematizara y evaluara el proceso de densificación que estamos viviendo en nuestro país. Tal parece ser que este asunto ha sido un tema más atractivo para los políticos, empresarios, organizaciones ciudadanas, medios de comunicación e, incluso, para los institutos de políticas públicas, antes que para las escuelas de arquitectura. Lo anterior no deja de ser extraño, ya que el tema de fondo pasa por diseñar la forma en que se canalizará la demanda masiva por viviendas que entreguen una mejor calidad de vida urbana a la fortalecida y mayoritaria clase media del país, que viene migrando desde la periferia sur de la ciudad.

Difícil saber por qué la densificación y sus externalidades han despertado poco interés en las escuelas de arquitectura como tema de discusión e investigación. Sin embargo, después de conversar informalmente con varios arquitectos, muchos de ellos también académicos, se pueden levantar algunas hipótesis que, sin pretender ser concluyentes, suenan razonables. En primer lugar, las grandes transformaciones de la ciudad no están siendo lideradas desde la academia, sino que desde el mercado. Las complejidades de la densificación son problemas que, en lo concreto, afectan mucho más a los municipios, vecinos e inmobiliarios antes que a las universidades; es decir, la universidad está lejos del tema. Así también, la desconfianza y la distancia que existe entre los académicos y el sector inmobiliario también influyó en que la densificación haya sido, hasta antes del tweet del Intendente, un tema poco discutido y analizado. Por otra parte, a pesar de ser un asunto de indiscutida relevancia social, el diseño de edificios residenciales en altura para la clase media parece ser un tema bastante menos cool para los estudiantes de arquitectura.

Al mantenerse al margen de estos grandes temas, las escuelas de arquitectura corren el riesgo de entrar en una cierta condición de irrelevancia pública, lejos de los asuntos que le importan al país. Tampoco se trata de investigar e influir en base a lo que dicta el people meter de la opinión pública, pero me parece que habría que reaccionar frente a las señales de cierta pérdida de liderazgo en la esfera pública.

Fuente: © Cristian Valenzuela

Figura 2 Conquista Velásquez II, Estación Central, Santiago. 

La falacia de la pobreza en los ‘guetos verticales’ / Ernesto López

En abril de 2017 Claudio Orrego, Intendente de la Región Metropolitana, remeció a la opinión pública con su tweet “Guetthos (sic) verticales es lo que estamos viendo en comunas desreguladas como Estación Central”, refiriéndose a algunos conjuntos de vivienda híper densa en altura en esa comuna.

Si bien el éxito comunicacional de dicha frase es indiscutible, el uso del apelativo ‘gueto’ es incorrecto, ya que este supone una alta homogeneidad social y cohesión interna, características ausentes de estos conjuntos conformados por cientos de pequeñas unidades con escasa dotación de áreas comunes y espacios de encuentro. El apelativo es también cruel, porque estigmatiza a las personas que habitan en estos edificios. Hablar de ‘gueto’ es además ideológicamente tramposo porque, al apelar a una connotación de clase, invita a creer que pese a todos los horrores arquitectónicos y urbanos producidos en muchas comunas, el mercado inmobiliario privado chileno construye vivienda orientada a la población de bajos ingresos y que, de esa forma, resuelve la necesidad de localización central para los hogares de clase media y baja que la requieren. Algunos incluso hablaron de ‘vivienda social en altura’.

La realidad, sin embargo, es distinta. La edificación en altura que se construye en gran parte del centro de Santiago es vivienda asequible principalmente para los segmentos medios y medio-altos (sobretodo inversionistas que compran un gran número de unidades), y también hogares propietario-residentes con capacidad de ahorro y deuda que optan por vivir en estos lugares. Los hogares de menor nivel socioeconómico sólo pueden acceder a esta vivienda a través de la multi-ocupación y en condiciones muy precarias.

En un estudio aún no publicado (Fondecyt #1151287) detectamos que en los departamentos de las zonas de boom inmobiliario en Estación Central, Independencia, Santiago Centro y San Miguel no hay residentes (propietarios y arrendatarios) de los segmentos socioeconómicos D y E, mientras que la incidencia de segmentos ABC1 y sobretodo C2 es muy alta, cercana al 60%.

En Estación Central, por ejemplo, un departamento nuevo no baja de 1800 UF (alrededor de 60 UF/m2), precios que hace poco sólo se veían en Ñuñoa y que hoy caracterizan la oferta de vivienda en altura en comunas históricamente populares. En el Gran Santiago, a su vez, los precios no han parado de subir; en 2008 el precio promedio de un departamento nuevo era 40 UF/m2, mientras que en noviembre de 2017 ya estaba en 68 UF/m2. Para un mercado que se dice competitivo y cuyos costos de producción no han aumentado, los precios siguen inexplicablemente al alza.

A su vez, los costos de suelo son en rigor bastante bajos. El Conservador de Bienes Raíces muestra que entre febrero de 2011 y diciembre de 2016, en la zona del boom inmobiliario de Estación Central, las inmobiliarias pagaron en promedio 22 UF/m2 por suelo para construir, lo que implica una incidencia muy baja en el precio de los departamentos.

Así, los ‘guetos verticales’ son en realidad operaciones fenomenalmente rentables para sus gestores e inversionistas. Son relativamente baratos de construir y se venden a precios muy por sobre del promedio de la oferta en las comunas donde se emplazan. Descontados todos sus costos de producción, las ganancias por un edificio de más de veinte pisos son altísimas, dada la escala masiva de construcción y la cantidad de unidades vendibles. En Estación Central, estimamos que las ganancias por edificio alcanzan fácilmente 20 millones de dólares. Además, las inmobiliarias no retribuyen nada al Estado por la valorización de plusvalías (López Morales y Sanhueza, 2017). La Reforma Tributaria de 2016, la flexibilización del mercado de hipotecas y la reciente Ley de AFP harán crecer aún más la demanda en este mercado.

Entonces, por una parte, los altos precios, el reducido tamaño de las unidades y la masividad de la construcción en altura sólo pueden ser controlados a través de un giro drástico en el mercado de la vivienda totalmente privatizado actual, acotando las inmensas ganancias que hoy obtienen las inmobiliarias.

Pero además, para terminar con la saturación de los barrios que generan estos edificios, es necesario ajustar los deficientes planes reguladores de varios municipios para acotar las alturas y densidades de construcción. Estos ajustes deben ser realizados en simultáneo, para evitar que las inmobiliarias ‘salten’ de una comuna a otra como ha ocurrido en las últimas décadas.

Más que denunciar por redes sociales, los agentes estatales deben trabajar para que el mercado inmobiliario sea más competitivo, transparente, cumpla la ley, genere ganancias normales para las empresas, retribuya al Estado por concepto de plusvalías y produzca viviendas de mejor tamaño y calidad que son las que requiere la población. En esto, la figura del Intendente Metropolitano tiene mucho que decir y hacer.

Fuente: © Cristian Valenzuela

Figura 3 Mirador Norte, Santiago Centro, Santiago. 

Fuente: © Cristian Valenzuela

Figura 4 Alto Las Rejas, Las Rejas, Santiago. 

Referencias

LÓPEZ MORALES, E. y SANHUEZA, C. (2016) “Inmobiliarias: capturan la mayor plusvalía que genera el Metro, pero tributan muy poco”, Ciper, 26 julio. Disponible en: http://ciperchile.cl/2017/07/26/inmobiliarias-capturan-la-mayor-plusvalia-que-genera-el-metro-pero-tributan-muy-poco/Links ]

*

Juan Pablo Martínez G. Ingeniero Comercial y Magíster en Sociología UC, Chile. Gerente de Asuntos Corporativos de Empresas Socovesa. Fue miembro de ICARE y columnista de revista Qué Pasa. Co autor, junto a Iván Poduje y Nicolás Jobet, del libro Infilling: Cómo cambió Santiago y nuestra forma de vivir la ciudad. Miembro del comité estratégico de la ADI y Director de la Corporación Educacional Emprender. Profesor de la Escuela de Negocios UAI, Chile.

** Ernesto López M.

Arquitecto y Magister en Urbanismo, Universidad de Chile. Doctor en Planificación Urbana, University College of London. Profesor Asociado del Departamento de Urbanismo y Coordinador Académico del Magister en Urbanismo de la Universidad de Chile. Investigador Asociado del Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES). Ha publicado los libros Planetary Gentrification (Polity Press, 2016), Global Gentrifications (Policy Press, 2015) y Chile Urbano (Editorial Universitaria, 2013).

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